Les mesures phares pour le secteur de l’immobilier
Voici les principales mesures au sein de cette nouvelle loi :
- L’interdiction de réviser ou d’augmenter le montant des loyers pour les biens classés F ou G
- L’obligation de réaliser un audit énergétique pour les ventes de maisons individuelles
- La restriction de la location des logements les plus énergivores
- La réduction de la demande énergétique
Au niveau de la réglementation des loyers
Ainsi, durant la location d’un bien classé F ou G, le montant du loyer sera désormais gelé et ne pourra pas être réévalué au renouvellement du bail, même dans les zones soumises à l'encadrement des loyers. De plus, le loyer pour un nouveau contrat ne pourra plus excéder le dernier loyer payé par le locataire précédent.
Objectif : réduire la demande énergétique
Initialement prévue pour le 1er septembre 2022, la mise en place de l'audit énergétique obligatoire pour les ventes de maisons individuelles (ou bâtiment en monopropriété) classées F ou G a été repoussée au 1er avril 2023. En outre, depuis le 1er janvier 2023, la location de biens très énergivores (plus de 450 kwh/m² d'énergie primaire) est désormais interdite.
Les mesures deviendront encore plus strictes à compter du 1er janvier 2025 avec l'interdiction de louer les propriétés classées G, et en 2028 pour les propriétés classées F. Selon la FNAIM, ce sont près de 500 000 logements qui seront touchés. Bien qu’une part non négligeable du marché immobilier soit concernée, ces évolutions sont nécessaires pour atteindre les objectifs de réduction des gaz à effet de serre que la France s’est fixés.
En parallèle de ces évolutions, le DPE collectif va progressivement devenir obligatoire :
- Au 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots
- Au 1er janvier 2025 pour les copropriétés de plus de 50 lots
- Au 1er janvier 2026 pour toutes les copropriétés
Enfin, il est à noter qu’au terme du 1er janvier 2050, seuls les logements classés A et B pourront être loués ou vendus.
Rénover son logement : est-ce rentable ?
La question du retour sur investissement revient régulièrement lorsqu’on envisage d’entreprendre des travaux d’amélioration de la performance énergétique sur un logement. Au bout de combien d’années, la baisse de la facture de chauffage permettra-t-elle de récupérer le montant de l’investissement pour l’isolation de la toiture ou le remplacement des vitrages ? Les réductions d’impôts permettent en général d’améliorer l’équation, mais celle-ci n’a pas toujours de solution.
Les nouvelles règles autour du DPE changent profondément les données du problème en retirant purement et simplement une grande partie de leur valeur aux biens concernés. Désormais, même sans retour sur investissement raisonnable, les travaux d’amélioration de la performance énergétique deviendront indispensables pour éviter une perte de patrimoine.